​房地产开发商什么时候确定收入(房地产开发商税费)

房地产开发商什么时候确定收入

要确认收入,并先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额. ? ? ?

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第六条

企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现,具体按以下规定确认:

(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入的实现.

(二)采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现.付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现.

(三)采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现.

(四)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:

1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现.

2.采取视同买断方式委托销售开发产品的,属于企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格,以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的,则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现.

3.采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的,属于由企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于基价,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现,企业按规定支付受托方的分成额,不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的,则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现.属于由受托方与购买方直接签订销售合同的,则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现.

4.采取包销方式委托销售开发产品的,包销期内可根据包销合同的有关约定,参照上述1至3项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品,企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现.

第九条 规定,企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额.开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额.

在年度纳税申报时,企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料.

销售开发产品在同时满足下列条件时:

1、公司确认销售房地产开发产品收入,房产完工并验收合格,签订了销售合同并履行了合同规定的义务,即开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方,公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权,也不再对已售出的商品实施有效控制, 收入的金额能够可靠地计量,相关的经济利益很可能流入,且相关开发项目已发生或将发生的成本能够可靠地计量

2、分期收款销售开发产品,在同时满足下列条件时,公司按照应收的合同或协议价款的公允价值确定收入金额,房产完工并验收合格,签订了分期收款销售合同并履行了合同规定的义务,相关的经济利益很可能流入,且相关开发项目已发生或将发生的成本能够可靠地计量.应收的合同或协议价款与其公允价值间的差额,在合同或协议期间内采用实际利率法进行摊销,计入当期损益.

3、出售自用房屋在同时满足下列条件时,公司确认销售收入,自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给购货方,公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权,也不再对已售出的商品实施有效控制,收入的金额能够可靠地计量,相关的经济利益很可能流入;且相关房屋的成本能够可靠地计量.

4、代建房屋和工程业务在同时满足下列条件时,公司采用完工百分比法确认代建房屋和工程业务营业收入,代建房屋和工程签订有不可撤销的建造合同,与代建房屋和工程相关的经济利益能够流入企业, 代建房屋和工程的完工进度能够可靠地确定;且代建房屋和工程有关的成本能够可靠地计量.

5、出租物业按租赁合同、协议约定的承租日期(有免租期的考虑免租期)与租金额,在相关租金已经收到或取得了收款的证据时确认出租物业收入的实现.

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