《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答(之一)〉的通知》(国税函发〔1995〕156号)第二十条规定，以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。
建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房”。
第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”。国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺”。“售后包租”其实是已为法律明确规定违法行为。
售后包租的风险隐患确实不能不引起投资者重视。概括如下：可能存在欺诈，开发商在所开发的商品房为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至携款消失;
开发商融资或变相融资后，将资金挪用，一旦项目某个环节出现问题会导致资金链断裂;项目建成后经营不善，无法达到预期的收益，没有现金兑付投资人;投资人购买的房屋位置不确定，无法办理产权证;涉及复杂的权利义务关系，引发的债权债务纠纷。
尽量不要购买包租类的产品。即便要买，也要选择有独立产权界线、独门独户的产品，如沿街的商铺，这样处置与转让起来都较方便。同时最好选择大品牌的开发商，开发商的信誉与实力、商铺所处的地理位置、商业管理品牌都是需要考虑的因素。
综合实力雄厚的开发商在后期成功进行运营的概率会相对较高，从而消费者的收益在一定程度上也能得到保证。需要看合同的具体约定，建议委托专业律师提供帮助。
扩展资料：
商品房售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
售后包租是房地产开发经营企业为了促进销售，在建造的外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。
目前外销商品房可以试行这种促销行为，但须取得市房地局同意售后包租的批准文件，并必须提供相应的担保。
参考法条：《商品房销售管理办法》第四十五条
售后包租，是指房地产商在销售商品房时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。
非法吸收存款
亲友间集资不违法
此次司法解释明确，构成非法集资需同时具备非法性、公开性、利诱性、社会性。
《解释》规定，违反国家金融管理法律规定，向社会公众(单位和个人)吸收资金的行为，应同时具备：未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金;
通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传;承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报;向社会公众即社会不特定对象吸收资金。
未向社会公开宣传，在亲友或者单位内部针对特定对象吸收资金的，不属于刑法规定中的非法吸收或者变相吸收公众存款。
售后包租可定罪
《解释》规定，如符合上述违法特征，实施以下情形之一，将以非法吸收公众存款罪定罪处罚。
不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购等方式非法吸收资金;不具有销售商品、提供服务的真实内容或不以销售商品、提供服务为主要目的，以商品回购、寄存代售等方式非法吸收资金;
不具有发行股票、债券的真实内容，以虚假转让股权、发售虚构债券等方式非法吸收资金;不具有募集基金的真实内容，以假借境外基金、发售虚构基金等方式非法吸收资金;
不具有销售保险的真实内容，以假冒保险公司、伪造保险单据等方式非法吸收资金的;以投资入股的、委托理财的方式、民间“会”、“社”等组织非法吸收资金等。
及时清退可免刑罚
《解释》规定，非法吸收或变相吸收公众存款的数额，以所吸收的资金全额计算。案发前后已归还的数额，可以作为量刑情节酌情考虑。非法吸收或变相吸收公众存款，主要用于正常的生产经营活动，能够及时清退所吸收资金，可免予刑事处罚;情节显著轻微的，不作为犯罪处理。
据悉，这是考虑到金融体制现状、经济发展、社会稳定等因素，以及贯彻宽严相济刑事政策。最高法刑二庭庭长裴显鼎称，认定其是否属于正常的生产经营活动，主要是看公司经营的主业是什么，融资的渠道和主要目的及资金款项的实际用途。
相关文章
