转让住房计算营业税,商业住宅第二次转让的营业税如何计算

　　个人转让住房，以转让方取得的全部价款和价外费用为计税依据，按“销售不动产”税目计算缴纳。《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定，个人转让住房价格明显偏低并无正当理由的，主管税务机关可按下列顺序确定其营业额：

　　1.按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定。

　　2.按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定。

　　3.按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×(1+10%)÷(1-5%)，房屋成交价格按购房合同价格、契税完税证载明价格、收付款凭单等材料为准。

　　《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔2003〕16号)规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。根据《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2009〕157号)规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　根据国家税务总局、财政部、建设部《关于加强房地产税收管理的通知》【国税发[2005]89号】的规定，从2005年6月1日起按下列规定执行税收政策：

　　(1)个人购买住房(包括普通住房和非普通住房)在2年内转手交易的，一律按实际销售金额全额依5%的税率缴纳营业税。

　　(2)个人购买住房超过2年(含2年)转手交易的，按下列规定征免营业税：

　　①个人销售普通住房的免征营业税。

　　②个人销售非普通住房的按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额缴纳营业税。

　　上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

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