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「土地增值税」以下案例的土地增值税怎么计算？

作者：企业好帮手

时间：2021-09-18 14:11:09 浏览量：次

[ 企业好帮手导读 ] 增值额与扣除项目合计之比：2926.5万÷12073.5万=24%。(16)查表得适用税率为30%;所以：该房地产公司乙应缴纳土地增值税=2926.5万×30%=877.5万。该房地产公司乙应缴纳营业税及附加：(15000万-2000万)×5.6%=728万;该房地产公司乙应缴纳印花税：15000万×0.05%=7.5万。丙作为土地的受让方，应该缴纳契税：15000万×5%=750万。

　　我是这么理解和计算的，请错请指正。题目中有三方参与了土地交易。这里我分别用甲乙丙代称。共发生两场交易。第一场交易：若干年前，甲向乙出让市区内土地一块，当时土地出让价格为20万/亩。甲可能应该缴税，但是与乙无关,与第二场交易的税也无关。

　　计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

　　1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

　　纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　计算增值额的扣除项目：

　　(1)取得土地使用权所支付的金额;

　　(2)开发土地的成本、费用;

　　(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;

　　(4)与转让房地产有关的税金;

　　(5)财政部规定的其他扣除项目。

　　2、土地增值税实行四级超率累进税率：

　　增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

　　增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

　　增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

　　增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

　　纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：

　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

　　(一)增值额未超过扣除项目金额50%

　　土地增值税税额=增值额×30%

　　(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

　　(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

　　(四)增值额超过扣除项目金额200%

　　土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

　　公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

　　例：某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元;房地产开发成本3000万元;

　　财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明)，但其中有50万元属加罚的利息;转让环节缴纳的有关税费共计为555万元;该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。

　　答：(1)取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元

　　(2)房地产开发成本为3000万元

　　(3)房地产开发费用=500-50+(1000+3000)×5%=650(万元)

　　(4)允许扣除的税费为555万元

　　(5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20%

　　允许扣除额=(1000+3000)×20%=800(万元)

　　(6)允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005(万元)

　　(7)增值额=10000-6005=3995(万元)

　　(8)增值率=3995÷6005×100%=66.53%

　　(9)应纳税额=3395×40%-6005×5%=1297.75(万元)

　　乙，也就是题目中的某房地产公司，在这若干年中间，在这块土地上盖了房子。第二场交易：现在，乙向丙以150万/亩价的格转让这块土地。房屋作为附着物送给了丙。在第二场交易中，乙，也就是题目中的某房地产公司，应该按照如下汇算清缴土地增值税：