地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。”前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费，实务中一般被简称为“四项成本”。
上述文件赋予各省税务局对“四项成本”不实以“核定”的权力，并将核定方法下放至各省税务机关确定。但何为“四项成本”不实呢?例如北京地税局制定了四项开发成本的造价扣除标准[69](即《分类房产单位面积四项成本核定表》)，向社会公布。当房地产开发企业土地增值税清算时申报的四项成本扣除额明显高于该分类房产单位面积四项成本扣除金额标准，又无正当理由的，则依据公布的造价标准扣除。“明显高于”实务中如何来把握呢?“合理理由”如何来把握?
北京地税局是否有权力基于四项成本金额超标又无理由，就认定四项成本不实而启动核定征收?除北京外，大连[70]、福州[71]、青岛[72]、成都[73]等多地均出台类似的四项成本不实核定征收的规定。国家税务总局是否有权力授予基层局核定四项成本的权力?四项成本不实的认定应遵循何种标准和程序?
情形一、全额开具商品房销售发#票 案例1 某房地产有限公司销售给甲公司一栋商用办公楼，合同总金额1200万元(不含税)，发#票开具不含税金额也是1200万元，但甲公司尚有100万元的购房款一直未支付。那么在进行土地增值税清算时，该房地产公司收入额应按多少确认? 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)规定： 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发#票的，按照发#票所载金额确认收入。 该房地产公司销售的商品房虽然未全额收到购房款，但因按全额开具了商品房发#票，因此应按照不含税价格1200万元确认土地增值税收入。
情形二、未开具发#票或未全额开具发#票 案例2 某房地产有限公司销售了两套商品房，甲套商品房合同金额200万元(不含税)，由于客户只交了首付款30%，因此发#票也只开了60万元;乙套商品房合同金额150万元(不含税)，客户同样只交了首付款30%，但该房地产公司尚未开具发#票。那么在进行土地增值税清算时，针对甲、乙两套商品房收入额应按多少确认? 根据 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)规定： 未开具发#票或未全额开具发#票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。 因此，该房地产有限公司销售的甲乙两套商品房，合同总金额合计350万元(不含税)，虽然客户只交了首付款，房地产公司仅开具了部分发#票，但在进行土地增值税清算时，按上述规定，则应按照合同约定的总金额350万元(不含税)确认为土地增值税收入。
情形三、销售合同面积与实际测量面积不一致 案例3 某房地产开发有限公司与客户签订商品房销售合同，销售合同所载商品房面积为120平方米，房屋达到交付条件后，经有关部门实际测量后发现面积为126平方米，针对该问题经与客户协商后，客户补缴了6万元(不含税)的购房款。那么，针对客户补缴的6万元(不含税)购房款在土地增值税清算时收入额如何确认? 根据 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)规定： 销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 因此，该房地产开发有限公司收到的客户补缴的6万元(不含税)购房款，在土地增值税清算时应予以调整。
相关文章
