对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，不允许加计扣除。
《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》(国税函发[1995]110号)第六条(一)项规定，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
省以上人民政府批准征收的规费、基金不能加计扣除。
《山东省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法》(
鲁地税发[2004]33号)第十九条(四)项规定，经省以上人民政府批准征收的规费、基金，可视同税金予以扣除。
《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规[2012]1号)第五条(五)项1款规定，市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。
土地出让金返还款，不能扣除。
《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规[2012]1号)第五条(四)项规定，纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金(包括后期补缴的土地出让金)，减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。
《辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知》(辽地税函「2012」92号)规定，房地产开发企业从政府部门取得各种形式的返还款，地方税务机关在土地增值税清算时，其返还款不允许扣除，直接冲减土地成本。
国土地增值税实施细则规定，对从事房地产开发的企业，在缴纳土地增值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。由于房地产开发成本费用繁多，核算比较麻烦，房地产开发企业在开展土地增值税清算时，特别是加计20%的扣除时，需要特别注意。
第一，取得土地使用权时所缴契税可计入加计扣除基数。房地产开发企业取得土地使用权时支付契税的扣除问题，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第五条规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。根据上述规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”，可作为加计扣除20%的基数。
第二，装修费用能否加计扣除视情而论。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(四)款规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。既然规定装修费用可以计入开发成本，则应当允许土地增值税加计扣除;对于房屋的精装修部分，如果属于与房屋不可分离，一旦分离将会导致房屋结构、功能损坏的部分，应当允许土地增值税加计扣除。但是，对于电视机、壁式空调等可以分离的部分，不得作为房地产开发成本，且不得加计扣除。总之，凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除
第三，转让旧房准予扣除项目的加计率按每年加计5%计算。上述国税函〔2010〕220号文件第七条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务机关确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年。超过1年，未满12个月但超过6个月，可以视同为1年计算。
第四，房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理。
(一)房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。
(二)房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。
(三)房地产企业利用规划配套设施发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，如果建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;如果建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;如果建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
第五，取得土地使用权所支付的费用，不包括政府以各种形式减免或者返还的金额。在计算土地增值税时，取得土地使用权支付的地价款，应以纳税人实际支付土地出让金减去因受让该宗土地时政府以各种形式支付给纳税人的经济利益。按照房地产企业财务会计制度规定，以上支出在“开发成本”中列支，收到返还的上述资金应冲减开发成本，在进行土地增值税清算时，应将上述实际支付的政府代收费用从“开发成本”调入“财政部规定的其他扣除项目”，不享受加计20%扣除的优惠。
第六，实际支付的代收费用可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》(国税发〔2007〕132号)第二十五条规定，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理。
(一)代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。
(二)代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
由于土地增值税是地方税，具体操作办法由各地税务机关制定实施，所以全国各地不完全一样，有时同一省的不同省辖市之间也有差异。目前一般有以下费用作为政府代收费不允许加计扣除，包括市政公用基础设施配套费、防空地下室易地建设收费、新型墙体材料专项基金、白蚁防治费、散装水泥专项基金。
营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：
(一)提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
(二)提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
(三)提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
对纳税人转让旧房的，规定在计算土地增值税时，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算扣除项目金额，2005年10月购买的房产在2010年6月出售，在加计扣除时应按几年计算?
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第七条对转让旧房准予扣除项目的加计问题作出了如下规定,《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条第一项规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条第一项、第三项规定的扣除项目金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年。超过1年，未满12个月但超过6个月，可以视同为1年计算。根据上述规定，2005年10月购置2010年6月出售的房产，可按5年计算加计扣除。
土地增值税的计算分两种情况：一是对新房的征税，另一种是对旧房的征税。
下面重点介绍转让旧房如何交纳土地增值税。
转让旧房时土地增值税的计算过程1994年起开征的土地增值税是对土地收益额征收的一种税。
土地增值税率是四级超率累进税率。税率表：
计算过程是：
确定收入额，营改增之后收入额为不含税收入。
确定扣除额，评估价格和相关税费及评估费可以扣除。
有发票的按发票价格及每年5%的加计扣除和有关税费扣除。
收入—扣除=增值额;
增值额/扣除额*100%=增值率，由增值率确定适用税率。
最后确定应纳税额。
应纳土地增值税=增值额*税率-扣除额*速算扣除系数。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第七条对转让旧房准予扣除项目的加计问题作出了如下规定：
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条第一项规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条第一项、第三项规定的扣除项目金额，可按所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
计算扣除项目时“每年”按购房所载日期起至售房开具之日止，每满12个月计1年。超过1年，未满12个月但超过6个月，可以视同为1年计算。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第七条对转让旧房准予扣除项目的加计问题作出了如下规定，《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条第一项规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条第一项、第三项规定的扣除项目金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年。超过1年，未满12个月但超过6个月，可以视同为1年计算。
根据上述规定，2005年10月购置2010年6月出售的房产，可按5年计算加计扣除。
扩展资料：
税种特点
与其他税种相比，土地增值税具有以下四个特点：
土地增值税(3张)
(1)以转让房地产的增值额为计税依据。
土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。
(2)征税面比较广。
凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。
(3)实行超率累进税率。
土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税;增值率低的，税率低，少纳税。
(4)实行按次征收。
土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。
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