土地增值税计算方法

　　纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

　　土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。

　　计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

　　1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

　　纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目：

　　(1)取得土地使用权所支付的金额;

　　(2)开发土地的成本、费用;

　　(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;

　　(4)与转让房地产有关的税金;

　　(5)财政部规定的其他扣除项目。

　　2、土地增值税实行四级超率累进税率：

　　增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

　　增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

　　增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

　　增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

　　纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：

　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

　　(一)增值额未超过扣除项目金额50%

　　土地增值税税额=增值额×30%

　　(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

　　(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

　　(四)增值额超过扣除项目金额200%

　　土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

　　公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

　　例：某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元;房地产开发成本3000万元;

　　财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明)，但其中有50万元属加罚的利息;转让环节缴纳的有关税费共计为555万元;该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。

　　答：(1)取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元

　　(2)房地产开发成本为3000万元

　　(3)房地产开发费用=500-50+(1000+3000)×5%=650(万元)

　　(4)允许扣除的税费为555万元

　　(5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20%

　　允许扣除额=(1000+3000)×20%=800(万元)

　　(6)允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005(万元)

　　(7)增值额=10000-6005=3995(万元)

　　(8)增值率=3995÷6005×100%=66.53%

　　(9)应纳税额=3395×40%-6005×5%=1297.75(万元)

一、土地增值税的概念

　　土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率。

二、土地增值税的税率

　　土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

三、土地增值税计算方法

　　计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

　　1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

　　纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　计算增值额的扣除项目：

　　(1)取得土地使用权所支付的金额;

　　(2)开发土地的成本、费用;

　　(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;

　　(4)与转让房地产有关的税金;

　　(5)财政部规定的其他扣除项目。

　　2、土地增值税实行四级超率累进税率：

　　增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

　　增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

　　增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

　　增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

　　纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：

　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

　　(一)增值额未超过扣除项目金额50%

　　土地增值税税额=增值额×30%

　　(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

　　(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

　　(四)增值额超过扣除项目金额200%

　　土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

　　公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

扩展资料：

　　一、土地增值税具有以下四个特点：

　　(1)以转让房地产的增值额为计税依据。

　　土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。

　　(2)征税面比较广。

　　凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。

　　(3)实行超率累进税率。

　　土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税;增值率低的，税率低，少纳税。

　　(4)实行按次征收。

　　土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。

　　二、土地增值税的开征，具有极其重要的作用：

　　(1)有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控;

　　(2)有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为;

　　(3)有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金