疫情逐渐由盛转衰,接下来如何重振经济摆上了桌面。
楼市能否分一杯羹?这成为时下的一个关注焦点。
昨天夜里,无锡率先出手,出台“应对疫情保障城乡有序建设的政策意见”的17条政策。
满屏的房地产企业、建筑企业等字眼表明,这其实就是针对房地产的救市之举。
具体包括:
1.纳税申报及税款缴纳最长可延期3个月;
2.受疫情影响缴纳房产税、城镇土地使用税有困难的可申请减免;
3.2020年6月30日前到期、贷款期限在一年以内的贷款落实无还本续贷;
4.预售资金可跨一个节点申请提前拨付重点监管资金;
5.预售部分完成25%以上投资即可申请预售;
6.可申请延迟交地和延期缴纳出让金;
7.开竣工时间可相应顺延等。
可以想见,无锡只是个出头鸟,接下来,各地也会陆续出台硬核政策。
几乎在昨晚同一时间,西安也出台了促进经济平稳发展的21条细则,涉及房地产的包括分期缴纳土地出让价款、允许变更出让价款缴纳期限、实施预办理不动产登记制度等。
昨天下午,深圳发布了公积金四条措施,包括可申请延长公积金贷款期限等。
一天三城,大小利好不断。
杭州目前还没有放大招,不过在11日,杭州市规划和自然资源局出台了一些保障措施,包括减免土地相关费用、延后缴纳土地出让金等,与用地企业共克时艰。
这次疫情的“突袭”,对房地产企业是双面打击。
销售端,售楼处迟迟不能开放,蓄客任务恐怕很难完成,一季度的销售业绩会很难堪。
与此同时,工期受到影响,交付端也面临压力。
对于购房者来说,售楼处不开、买不了房都是小事,毕竟还没有掏出真金白银,一切好商量。或许等一等,还能捡个漏。
然而,对于苦苦等着交房的购房者来说,就是实实在在的利益受损,疫情将直接导致住进新家的时间被推迟。
据不完全统计,今年上半年,杭州八区将有近30个楼盘计划交付。
我们了解到,这些楼盘大都出现工期紧张的情况,能否按时交付,也打上了大大的问号。
无锡新出台的文件中,已明确表示,不能如期交付的项目,可以顺延,其他各方也不能施压要求赶进度。
▲无锡新政截图
目前,国家层面已经明确:此次疫情属于不可抗力。
这意味着,延迟交付有了顶端的法律支持,具体如何操作?
2月10日,浙江省高级人民法院民事审判第一庭印发关于疫情相关民事法律纠纷的实施意见(试行),其中提到:
确因执行疫情防控需要,造成工程项目停工的,一般可以顺延工期。疫情防控期间订立合同,且防控未发生实质性变化,当事人以疫情防控为由主张顺延工期,一般不予支持。
对于因劳动者返程迟延等与本次疫情相关原因导致工期延误的,承包人应及时按照合同约定向发包人提出工期顺延申请。双方对是否属于工期顺延存在争议的,人民法院依据签证资料等证据,依法确定是否免除延误责任。
这里需要明确,在疫情防控期间,也就是近期订立的合同,除非出现疫情的进一步恶化,否则是不能顺延工期的。
但近期将交付的项目显然不属于这一类,购房者是在一两年之前就早早签了合同。
那么,杭州哪些即将交付的楼盘会受到影响,今天我们先来看看主城区和萧山区。
主城区
跨了个年,绿都丁澜府(备案名:阅兰府)的交付不得不开始“限量”了。
上周,“绿都杭州”官微发布消息,为了防止疫情蔓延,10日起,项目交付每天只接待10组客户。
其实,春节前,丁澜府已经开始陆续交付。因此,它受到疫情的影响也是最小的。能顺利拿到钥匙,这里的业主无疑是幸运的。
但是,新天地金色时光、朗诗乐府、首开杭州金茂府、融信公馆ARC、钱江彩虹府的首批业主们,已经等待了30个月,可能还要再等等。
大概是好事多磨吧。
我们了解到,开发商目前遇到的问题主要有两个:复工申请和工人上班。
虽然杭州规定售楼处和房地产施工在20日开始复工,但也需要申请。10日首批核准复工的企业仅542家,申请复工的企业29814家,通过率仅0.54%。
虽然后期的复工申请通过率会提高,但20日当天能否如约复工,还不确定。
即使能复工,工人能否到位也有悬念。
杭州虽然没有像无锡、昆山一样,直接劝返湖北、广东、河南、湖南等地的人员,但今年人员的流动性已经大大降低,招工难度势必提升。
已有开发商向业主发通知,陈述了复工的诸多难处。
萧山区
萧山区上半年预计有5个楼盘交付。
有开发商表示,暂时还不能确定是否延迟交付。若延迟,会与业主沟通。
比如,中旅名门府一期原本在6月30日交付,因为工程方面受到影响,现在需要视疫情而定,目前还在与法务协商。
有业内人士告诉我,如果20日能顺利开工,此次疫情影响工期的时间大概是20天,原定6月底交付的楼盘,也有可能追回工期。
但这也是理想状态,实际面临的困难很多。目前来看,3、4月份交付的项目,难度比较大。
通常来说,如果是精装交付,在精装完成后,会留下约3个月时间筹备交付工作。
这期间,包括三个阶段:
第一,前期准备阶段,包括筹建物业、管理人员到岗,制定物业管理方案等。
第二,接管验收阶段,对项目的最后收尾进行验收、接管;完善物业管理方案、进行员工培训等。
第三,正式交付。一些项目会在正式交付前进行预交付,及时查缺补漏。
照此推算,原本6月底交付的项目,春节后本来还要有一两个月的装修工期,现在可能面临困难。
延伸阅读
延迟交付
延期交房指开发商在商品房预售合同规定的交付使用期限内,没有将符合交付使用条件的房屋交给购房者入住的行为。
在购房合同中,有“逾期交付责任”部分,规定了开发商延期交房的赔偿,即在一定期限内(通常为90天),开发商延期交房需支付一定违约金(通常为总房款的万分之一或万分之二)。
购房者需注意,超过这一期限(比如90天)仍未交房,购房者有权解除合同,开发商不仅要退还房款,还应支付房款利息和一定违约金。
▲“逾期交付”责任条款
不过,“逾期交付责任”有一个免责条款,就是“不可抗力”。
新冠疫情虽然属于不可抗力,但目前还没有明确的免责期界定,需要等政府出台相关政策,或结合业内的操作。
一个重要的参考是2003年的非典疫情。
当时,台州曾有一个判例。浙江省二建公司为避免非典疫情在建设工地爆发而暂停施工,并及时向监理报告了该情况。
法院认为,这属于不可抗力范畴的非典疫情期间停工,应予顺延工期30天。
但这并不是统一标准,有些工程可能在整个非典疫情防控期间都不得不停工。
比如,非典期间,海南曾禁止录用岛外民工。三亚的一个判例中,交房迟延的免责时间被认定为疫情发生期间的全部(即2003年5月8日至2003年7月17日,共计71天)并补足被延误的合理施工工期54天,合计为125天。
今年的新冠疫情更特殊,适逢春节假期,复工的时间也一再延后。
国家规定春节假期从1月30日延长至2月2日,浙江省又规定2月9日之前不得复工,并要求房地产企业和工地要在20日之后才能复工。
这些都将计算在交房延迟的免责期内。而最终的免责期,可能还要等到疫情彻底控制住之后,才好界定。
从我们了解到的情况,下半年计划交付的楼盘,基本不会受到疫情影响。