城镇土地使用税纳税义务终止

　　实物或权利状态发生变化，如果某企业将房屋买给房地产企业，房屋未被拆除(没终止纳税)，这时要看权利是否发生变化，如果权利未发生变化，要继续纳税。如果“合同签订”明确了转移时间按财税[2006]186号规定，由承受方开始缴纳城镇土地使用税，相反，对卖土地的一方应该是合同签订日终止纳税。

　　对状态是状态应该理解为是否改变原状，和实物发生变化相近。如：原来的房屋是办公楼，现在变成商场了，原来的土地是上有条上河，现在填平了。不改变纳税主体，但可能涉及计税依据变化，一部分终止纳税，同时又产生新计税依据。

　　自2009年1月1日起房产税和城镇土地使用税的纳税义务截止时间按此文件规定。

　　房地产公司开发用地的土地使用税什么时候停止交纳?对于这个问题，国家层面并没有明确的文件规定，完全由各地税务机关各自掌握。就我的工作经验而言，房地产公司开发用地的土地作用税停征时点分以下三种：

　　(1)开发项目取得预售许可证，整个项目用地即停征土地使用税，采用这种方法的较少，如苏州工业园区即采用这种方法。

　　(2)根据小业主办出土地证的面积停止征收相对应面积的土地使用税。江苏北部的一些城市采用这种方法。

　　(3)根据签订合同的销售面积占(预售许可证载明的)全部可售建筑面积的比例分摊出已销售的土地面积，停止征收对应面积的土地使用税。

　　需要说明的是，以上三种方法是税收实践中形成的经验总结，仅属于税务机关的征管习惯。在实践操作过程中，需尊重企业所在地税务机关的管理习惯。(朱光磊：《房地产税收面对面：实务与案例》，机械工业出版社，2013年1月第一版，第14页)

　　上述论述有一定的道理，但从国家税法规定上讲，房地产开发企业何时终止城镇土地使用税的纳税义务并非无迹可寻。

　　《城镇土地使用税暂行条例》(国务院令第645号)第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人。《国家税务局关于检发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》[(1988)国税地字第15号]明确，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税;土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。因此，城镇土地使用税以拥有人缴纳为原则，代管人或实际使用人缴纳为补充。

　　财政部、国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)第三条规定："纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。"之前国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)规定："二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题(一)购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。"依据上述规定，房地产开发企业将开发的商品房销售交付给购房人的当月月末，其城镇土地使用税纳税义务终止。