契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。
招拍挂的时候好像不涉及契税。
一、土地出让底价组成
按照北京土地出让的挂牌文件显示，宗地出让的底价由政府土地出让收益和土地开发建设补偿费2部分组成。其中土地开发建设补偿费是固定费用，可以理解为之前征地过程中已经发生的各类费用的总和，下面还将具体介绍。而政府土地出让收益是动态的，由地价评审委员会审核、市国土局局长办公会审定的，会综合考虑区位因素、用地性质、开发强度、周边市场等多个因素，另外须注意的是，若地块规划有保障房，此部分不收取政府土地出让收益，地下可出让部分待设计方案经审批确定另行收取;地下非经营性用途建筑面积免收，若含经营性用途则需按照一定比例收取;还有，若土地出让后，经审定的规划设计面积超过出让时的要求，还需补交超出部分的政府土地出让收益。
二、集体土地收储
一级开发单位取得立项与规划批准—召开村民大会，双方签订征地补偿安置协议—协议内容公示—区县国土局草拟农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，经区县人民政府审核同意后，报市国土局审核—征地公告—征地结案—建设用地批准书，纳入政府土地储备。
三、土地出让底价审定
由以上可知，底价由2部分组成，一是土地开发建设补偿费，即收储成本;二是政府土地出让收益。
1、收储成本
①组成：前期费用(方案编制费、钉桩费、评估费及招标代理费等)、征地补偿及相关税费(土地补偿、人员安置费、青苗补偿、相关税费及不可预见费)、收购补偿费、拆迁补偿费及相关费用、市政基础设施建设费用、财务费用、利润或管理费(一级开发部分)、两税两费、其他费用(围墙围挡费等)、审计费、委托入市交易服务费、地价评估费;
②审定流程：项目开发主体自审—政府委托审计—市级部门联合审核—竣工结算(财政部门)。
2、政府土地出让收益
由于收储成本是固定费用，则收益部分一旦确定，则出让底价则确定。
①审定流程：委托评估，出局土地估价报告--地价评审办公室初审—地价评审委员会审核—市国土局局长办公会审定;
②各环节涉及部门
——市国土局委托土地估价机构
——市国土局地价评审办公室初审
——地价评审委员会由市国土局、市发改委、市财政局、市规委、市住建委组成
通过评审委员会后，报经市国土局局长办公会审定，至此出让底价形成。
四、部分相关文件
1、《关于印发土地储备开发项目成本预审工作规则的通知》(京国土储[2014]207号)
2、《关于印发北京市国有建设用地使用权出让地价评审暂行规定的通知》(京国土用[2015]87号)
3、《北京市国土资源局关于征地及农转用管理等有关问题的通知》(京国土征〔2013〕649号)
首先，国土部门有个叫基准地价的东西，这个是主动公开的，一般在当地国土部门网站可以看到。这个基准地价的最低标准基本已经是高于土地储备成本的，除了某些特殊的三旧项目之类的。其次，国土部门收储了土地后出让一般都会找评估公司评估，现在的评估都会备案，所以一般也不敢乱来，毕竟是要负法律责任的。评估后，国土部门会先行进行地块出让方案会审，通过后报同级政府会审吗，通过后再放网上进行公开出让。
房地产开发企业以竞标方式取得一处国有土地使用权，契税计税依据如何确定?
根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》(国税函〔2009〕603号)规定，对通过“招、拍、挂”等竞价方式承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中前期土地开发成本不得扣除。
1、通常情况的土地使用权转让契税计税价格。实际工作中按照合同成交价、评估价、土地剩余使用年限的摊余基准地价孰高原则确定。
2、拍卖价格明显偏低的土地使用权转让的计税价格。如法院拍卖债务人的土地使用权以及银行处理到期债权抵押的土地使用权等情况，由于强势一方的介入，加之拍卖操作不够规范，其拍卖价格通常大大低于正常的市场价格，大大低于基准地价。
在这种情况下，契税的计税依据就不能按照财税[2004]134号国有土地使用权“出让”中“竞价的‘一般’应确定为竞价成交价格”的规定进行处理，而应根据“成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的”，由征收机关采用正常的市场价格、评估价格、土地剩余使用年限的摊余基准地价核定征收。
3、没有成交价格或成交价格明显偏低而又没有评估价格的土地使用权转让，其计税价格应按不低于土地剩余使用年限的摊余基准地价计税。目前，税收征收机关尚没有建立委托评估机制，不可能做到对每一笔具体业务进行委托评估，况且委托评估的费用怎样解决也没有明确规定，实行委托评估不现实。而土地使用权具有一定的使用年限，其价值随使用年限的减少逐渐降低，在这种情况下应按所转让土地剩余使用年限的摊余基准地价计税。
另外，根据财税[2004]134号文规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
扩展资料
以下几种特殊情况，视同买卖房屋：
⑴以房产抵债或实物交换房屋，应由产权承受人，按房屋现值缴纳契税。
⑵以房产作投资或股权转让，以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。
⑶买房拆料或翻建新房，应照章纳税。
房屋赠与赠与方不纳土地增值税，但承受方应纳契税。
房屋交换在契税的计算中，注意过户与否是一个关键点。
承受国有土地使用权支付的土地出让金
对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。
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