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土地增值税征收管理办法:进一步做好土地增值税征管工作的通知

作者:企业好帮手
时间:2020-06-09 14:59:13  浏览量:
[ 企业好帮手导读 ] 根据187号文规定,各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。按我省《房地产企业土地增值税征收管理办法》,对纳税人既建造住宅又从事其他房地产开发转让的,应分别核算增值额。这与国税发[2006]187号:按项目为清算对象的规定并不背离,清算对象仍是以项目来进行,只是我省对如何清算做出具体规定。

  《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187)第八条规定:“在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。”

  因此,在国家税务总局层面,没有看到可以将清算后取得收入和发生的费用再与清算前的收入和扣除项目合并,重新计算土地增值额的规定。

  但是,大部分房地产企业满足土地增值税清算条件时,在未取得全部的合法、有效的开发成本和费用、甚至在公共配套设施尚未完成的情况下,就做了土地增值税清算。这样,导致房地产企业真实的成本并没有作为土地增值税扣除项目扣除,造成土地增值税税负率偏高。鉴于这类情况普遍存在,因此,部分省、市出台了“二次清算”的税收政策文件:

  1、《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》(鄂地税发[2008]207号)规定:“第二十五条纳税人在项目完成清算后继续支付并取得合法、有效凭证的成本和费用,主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额,但该调整应在项目全部销售完毕后进行。”

  2、《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》(青地税发[2008]100号)规定:“第三十四条主管税务机关出具土地增值税清算税款结论后,开发企业有下列情形之一的,需按规定向主管税务机关进行申报,经主管税务机关审核属实的,补充和完善税务机关清算结论,并按规定办理税款缴纳或退还手续:(一)已清算完毕的开发项目又发生成本、费用的;(二)纳税人取得清算时尚未取得的扣除项目相关凭证的;(三)主管税务机关认为应调整清算结论的其他情况。”

  3、《北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知》(京地税地[2007]325号)规定:“五、纳税人在项目完成清算后继续支付并取得合法有效凭证的成本和费用,主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额,但原则上应在项目全部销售完毕时进行调整。”

  4、《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》(重庆市地方税务局公告2014年第9号)规定:“清算时因未取得合法有效凭证,而未能认定的成本项目(简称未定成本项目),清算后取得合法有效凭证的,应分房产类型归集“后续成本额”,可在计算当期清算后转让房产应纳税额时后续扣除,公式如下:

  单位建筑面积成本费用额={清算认定(或上期累计)“单位建筑面积成本费用额” +本期“后续成本额”}÷清算可售建筑面积

  清算后转让扣除额=单位建筑面积成本费用额×本期转让面积 本期转让房产有关税金及附加

  纳税人在清算申报时应对“未定成本项目”进行附加说明,主管税务机关在清算审核时一并核实确认,否则相关成本不予以后续扣除。”

  5、南昌市地方税务局《土地增值税征收管理办法[试行]》(南昌市地方税务局公告2014年第3号)规定:“第四十一条 纳税人在项目完成清算后继续支付并取得合法、有效凭证的成本和费用,主管地税机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额,但该调整应在项目全部销售完毕后进行。”

  6、《大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知》(大地税函[2007]200号)规定:“一、关于土地增值税清算问题 (五)在清算期间和清算后取得的转让房地产收入、发生成本、费用处理。在土地增值税清算期间,纳税人于主管税务机关出具《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》前取得的转让房地产收入,仍应按规定预缴土地增值税。主管税务机关出具《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》后,纳税人取得的转让房地产收入,按照国税发[2006]187号文件第八条规定,于每月终了后10日内,向主管税务机关申报缴纳土地增值税。主管税务机关出具《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》后,有下列情形之一的,经主管税务机关核准,可于每年12月份调整清算结论:1.已清算完毕的房地产开发项目又发生成本、费用的;2.纳税人取得清算时尚未取得的扣除项目相关凭证的;3.主管税务机关认为可以调整清算结论的其他情况。”

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局:

  近年来,不少地区采取措施加强土地增值税征管工作,取得了一定成效,但从总体看,土地增值税征收管理工作仍需进一步规范,特别是在土地增值税清算工作、严格审核扣除项目、减少核定征收项目等方面还需要进一步加强管理。为进一步加强土地增值税征收管理,经研究,现提出以下要求:

一、提高认识,加强组织领导。

  土地增值税是房地产宏观调控的重要措施,做好土地增值税征管和清算工作是贯彻依法治税要求的重要体现,各地要充分认识加强土地增值税征管工作的意义,加强组织领导,按照深化征管改革的总体要求,全面加强土地增值税征管。

  各地方税务局主要领导要高度重视土地增值税工作,把此项工作列入议事日程和绩效考核内容;分管局领导要亲自抓,把土地增值税征管作为财产行为税征管的重点,切实抓紧抓好;分管处室要认真总结近年来土地增值税征管工作经验,分析存在问题,提出本地区加强征管行之有效的办法;主管税务机关要加强房地产开发项目的全流程监管,形成动态监控机制,把预征、清算和清算后管理的各项工作做扎实;房地产税收专业管理局要充分发挥专业化管理的优势,通过相关税种联动、多税种间信息比对,强化土地增值税监管,集中力量做好清算工作。

二、深入工作,着力抓好土地增值税清算。

  土地增值税征管是系统性工作,各环节紧密联系,预征是土地增值税工作的基础,清算是落实土地增值税功能的关键,对房地产开发项目的全流程监管是夯实税源的保障。2013年要着力抓好清算这一关键环节。一是要加强纳税服务和税收宣传,把清算的相关政策和规定宣传好、解读好,让纳税人熟悉政策,在达到清算条件后能够自行做好清算申报,使清算申报做到全覆盖、无死角。二是要对近几年积压未清算的项目进行全面清理,制定工作计划,督促企业限期自行清算,对拒不清算的要严肃处理。三是要严格执行核定征收规定,不得擅自扩大核定征收的范围,对不符合核定征收条件的,坚决不得核定征收,对符合条件、确需核定的,要根据实际情况从严确定核定征收率,不搞一刀切。四是清算审核时要严格依照政策和规定执行,不得擅自扩大扣除项目范围。

三、狠抓落实,强化督导检查。

  要把督导检查作为强化土地增值税征管工作的抓手,狠抓落实,对照要求、认真部署、细化方案、层层督导,确保将加强土地增值税征管工作的各项要求落到实处。税务总局在已经对15个省市进行督导的基础上,2013年 7月起还将对辽宁、黑龙江、河北、天津、四川、重庆等省市进行督导(工作方案另行下发)。

  请各地于8月底前将2013年土地增值税征管工作情况、清算进度和下阶段清算安排报送国家税务总局(财产行为税司)。

  特此通知。

  国家税务总局

  2013年6月20日

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