按最新文件财税(2012)4号文件第八条的规定:同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间的土地、房屋权属的划转，免征契税。单从字面上理解,凡是母、子公司之间的房屋划转,是应免契税的,但很多税务机关或纳税人又提出疑问，母公司将房地产投资于全资子公司是否属于4号文中的“划转”免契税呢?
我们再从以下几方面进行解析。 《国家税务总局关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知》国税函[2008]514号规定：公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税，虽然该文截止目前也全部废止，但该文件对“母公司用房产对全资子公司增资，属同一投资主体内部资产划转”的文件精神，应该是继续适用的。
《财政部、国家税务总局关于深圳万科企业股份有限公司内部土地权属转移不征契税的批复》财税[2004]143号，曾对万科投资的土地作过如下批复：“你市万科新城房地产有限公司是由万科企业股份有限公司两家全资公司万科房地产有限公司和新万实业有限公司出资成立的。万科房地产有限公司将所属华宇威宏地块土地使用权转移至万科新城房地产有限公司，属于同一投资主体内部的资产划转，不应征收契税”(该文有效) 《关于当前契税政策执行中若干具体问题的操作意见》农便函[2006]28号：第五条中规定，在契税征管中，对于同一自然人发起设立的一人有限责任公司与个人独资公司之间发生的土地、房屋权属转移行为，可按照《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2003]184号)第七条(企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税)的规定，认定为“同一投资主体内部所属企业的划转行为”，不征收契税。 综上所述：从以上几个文件的相关规定来看，笔者认为，在改制重组过程中，母公司用房地产对全资子公司增资应适用财税(2012)4号文件第八条的规定，免征契税。
《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税〔2012〕4号)第八条第二项规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
一、财务处理子公司按原账面价值增加无形资产和资本公积;母公司减少无形资产，增加对子公司的长期股权投资。这个原理类似于准则后续解释4中关于集团股份支付那个处理的原理，只是不涉及子公司的股份支付费用。
二、税务处理 除契税外，营业税、土地增值税、企业所得税都没有划拨这种交易的提法，具体税务处理方面会视同“以土地使用对外投资”处理。
1、契税：免征 根据《关于企业事业单位改制重组契税政策的通知 》(财税[2012]4号)：“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。”
2、营业税：不征 根据《关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)：“以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税”。
3、土地增值税：视投资方和被投资方是否属于房地产开发企业，免征或视同销售征收。 结合《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)和《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)：
(1)投资方或被投资方有一方属于房地产开发企业，视同销售征收;
(2)投资方与被投资方均不属于房地产开发企业，免征。
4、企业所得税 这个税种比较麻烦，结合《企业所得税法暂行条例》25条和《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)，总体原则是——非货币资产用途改变、结构性能改变等未改变资产所有权属的，不视同销售;若改变了资产所有权属，如投资、捐赠、分配等，需要视同销售。这时只有尽量做主管税务机关工作了，说明交易背景，如果必须要视同销售，也尽量以账面价值来作视同销售。
1. 营业税
根据《关于股权转让有关营业税问题》财税字[2002]191号，
以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
2.土地增值税
根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字[1995]48号
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
对以房产进行投资、联营的，暂免征收土地增值税，但不包括房地产开发企业，房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，仍应当按规定缴纳土地增值税.
3.所得税
《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828号)规定，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入;属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。可见，企业将房地产进行股权投资，也就是发生了非货币性资产交换，根据上述规定，应确认财产损益计缴企业所得税。同时投资双方按所得税法的相应规定进行所得税的其他处理。
4.印花税
《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发〔1991〕155号)第十条规定，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税〔2006〕162号)规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税;对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。由于《公司法》第二十八条规定，股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户;以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。同时，《公司法》第二十七条规定，对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。可见，根据印花税规定，以房地产投资入股属于财产所有权的转移，应当按“产权转移书据”税目征收印花税，投资方要按万分之五的税率缴纳印花税，其计税依据为按评估机构核定的评估价。
综上所述，土地投资入股不缴纳营业税‚土地增值税视情况而定(分房地产企业和非房地产企业‚房地产企业交土地增值税‚非房地产企业不交)‚缴纳企业所得税和印花税.
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